Andalucía ha participado de forma más intensa que la media en el auge y posterior caída del sector. Los incrementos desmesurados del precio del suelo han tenido grandes diferencias dentro de la región. La competencia redujo los tipos de interés a niveles que no se corresponden con el riesgo.

Las viviendas iniciadas. Como es habitual en el análisis de la vivienda en España, y particularmente en Andalucía, la evolución de una serie que refleja el número de viviendas que se construyen, ya sea de viviendas iniciadas o terminadas, explica el fenómeno de auge y caída del sector, mejor que otra variable como los precios, pues el sector suele ajustar por cantidades, esto es, aumentando o disminuyendo fuertemente la construcción, más que mediante precios.

En la tabla 1 vemos cuál ha sido la evolución de la vivienda en Andalucía en estos treinta años. En 1982 se iniciaban 40.655 viviendas, manteniéndose entre las 40.000 y 50.000 durante quince años, hasta 1996. Entre 1991 y 1993 hay unos años de caída en la actividad, que se recupera con fuertes crecimientos hasta 2001; dentro de esta tendencia al alza hay caídas en las viviendas iniciadas, como son 1996 y 2002, pero en 1999 se llega a las 120.000 viviendas y la cifra se supera ampliamente hasta 2007.

La característica principal de lo que ocurre entre 2007 y  el momento actual es una caída de una brusquedad sin precedentes, tanto por la rapidez con que se produce como por el número de viviendas a las que afecta, lo que nunca había ocurrido en la serie histórica. Tampoco se habían dado cifras tan bajas en la actividad inmobiliaria, por lo que la recuperación del sector, incluso a niveles de hace treinta años, está lejana.

Las viviendas terminadas han ido siguiendo, lógicamente, a las iniciadas; en el gráfico 1 puede verse que cae con el desfase de dos años, aproximadamente, que van entre una y otra, lo que ha permitido que la gravedad de la situación tardara algo más en manifestarse. El proceso de fuerte inicio de viviendas se da a partir de 1996, que puede señalarse como el momento en que se rompe el crecimiento, más o menos equilibrado, de nuestro sector inmobiliario. Desde ese año hasta 2004 (con la breve caída de 2002), se produce el fenómeno de explosión de la variable.

Variables determinantes: población, tipos de interés, precios al consumo. En el gráfico 2 se presentan tres variables relacionadas directamente con el inicio de viviendas. El míbor como representación de los tipos interbancarios, que sirven como referencia a las hipotecas, y el índice de precios al consumo, son variables de ámbito estatal, que dan una idea del contexto en que se desarrolla la actividad inmobiliaria española; la población recoge las características específicas de Andalucía. Vemos una serie de treinta años en que Andalucía ha participado de la tendencia general a la reducción de la inflación y los tipos de interés; esta última variable es determinante para la financiación de la vivienda. En cuanto a la población, proporciona la base de demanda sobre la que se sustentan las expectativas de la oferta. Sólo una variable no encaja en el proceso; el precio. En efecto, como puede observarse en la tabla  2, las subidas por metro cuadrado de vivienda libre han sido desproporcionadas en relación a la evolución de los tipos de interés y el índice general de precios. Hemos tomado sólo el período 2000 a 2011 por la dificultad de homogeneizar precios con la integración en el área del euro, pero el período es suficiente para dar una idea de lo que decimos. Aun tras las fuertes caídas recientes, el precio para estos doce años ha subido en Andalucía un 124%, frente a un 98% en España; además, aunque hay diferencias entre provincias, el fenómeno se ha ido extendiendo a todas ellas, de manera que puede decirse que Andalucía ha participado de forma especialmente intensa en el auge y posterior caída del sector inmobiliario.

En el período entre 2003 y 2007, el año en que ya es claro el declive del sector en Andalucía, la cuenta de resultados conjunta del sector inmobiliario y de la construcción en la región, da como media anual unos costes  de personal de algo menos  del 11%. El resto de consumos es  algo más del 58%, y otros gastos representan el 12,5%, con un resultado bruto medio año a año del 18,5% (estas partidas suman 100%). Quitando los gastos financieros, el beneficio medio neto del sector era anualmente del 13%.

En un período tan largo, la apreciación de las casas debería haberse mantenido más o menos en línea con el crecimiento de los precios generales. Si introducimos los elevados impuestos municipales sobre la propiedad, y los gastos transaccionales de compraventa e hipoteca, que en buena competencia no es un coste que necesariamente haya que trasladar al comprador, las viviendas habrían dado un beneficio estable y moderado a promotor y constructor, y nada más. Esto es, deberían haberse considerado como una actividad productiva que generaba lugares para vivir, no como vehículos de inversión.

Claves actuales. El argumento que ha mantenido la promoción inmobiliaria estos treinta años, pero sobre todo a partir de 1996, que es cuando realmente comienza nuestra historia, ha sido una supuesta demanda que podía absorber una enorme producción de viviendas, y a precios crecientes. De hecho, se ha supuesto que los impuestos municipales, autonómicos, estatales y costes a que nos referíamos antes, eran perfectamente trasladables al comprador, así como los desmesurados incrementos de precios del suelo (con diferencias muy importantes dentro de Andalucía) y los márgenes que se aplicaban en el proceso. Todo ello, además de los costes que implican la maraña legislativa estatal, autonómica, municipal, y los retrasos originados por la ineficiencia administrativa, ya que la Administración no ha trabajado pensando en las necesidades empresariales, siendo proverbial la lentitud de las tramitaciones, que se puede hacer extensiva a las empresas monopolistas como energía y agua.

Por otra parte, la fuerte competencia bancaria redujo los tipos de interés hipotecarios a niveles que no se corresponden con el riesgo, y que hacen poco rentable la cartera a largo plazo de préstamos a bajos tipos en el período anterior a la crisis. De esta manera se compensaba un coste excesivo de producción y venta con una financiación barata, con el resultado final conocido. Si se correlacionara la apertura de oficinas bancarias en Andalucía con la evolución del número de viviendas iniciadas, seguramente tendríamos una significativa relación positiva entre ambas, incluso desagregando por provincias.

Podemos identificar las siguientes claves en la actual situación del sector. La primera, que la demanda en el mercado de la vivienda no depende sólo del precio, pues hemos visto históricamente que aumenta la demanda ante el temor de subidas futuras, lo que permite la formación de la burbuja.

Se han perdido referencias como el ahorro previo que era necesario tener para acceder a un crédito y comprar una vivienda; la valoración adecuada de ésta en relación con el préstamo; la liquidez de mercado o facilidad de venta de una propiedad en un futuro; los niveles de renta y su relación con el precio de la vivienda, que indica la capacidad de acceso a la misma; la estabilidad en el empleo; y, por supuesto, la disponibilidad de financiación y la evolución del coste de la misma.

La segunda variable es la financiación. Hay que considerar que en el activo del balance del sistema financiero se encuentran préstamos con sus garantías en forma de suelo o viviendas, o activos adjudicados. El deterioro de esos activos obliga a las entidades financieras a reflejar en los balances su pérdida de valor en mercado. Las recientes medidas del gobierno aceleran aún más esa depreciación con un doble efecto: limitan la capacidad general de actuación de las entidades financieras, y dan un incentivo para promover en el suelo de que disponen, y liquidar inmuebles que ya tienen valorados a bajo precio en sus balances. Es destacable que las entidades financieras con sede en Andalucía no han sido las más afectadas por la crisis inmobiliaria, pese a la intensidad  que ésta tiene en nuestro territorio.

La tercera variable es el impacto de la actividad inmobiliaria en el resto de la economía andaluza. Podemos decir que las tablas input-output, que miden las relaciones intersectoriales en nuestra economía, muestran veintiún sectores significativos como dependientes de la actividad inmobiliaria (en comparación, la obra pública sólo tienen efectos de arrastre sobre cuatro). El Instituto de Análisis Inmobiliario elabora desde 2004 un índice de actividad inmobiliaria que suma distintos flujos del sector. En Andalucía el índice pasa de 100, que es la base en 2004  a 19 en 2011, con diferencias muy acusadas entre provincias andaluzas, que van de 50 en Jaén, a 8 en Málaga, donde la pérdida del 92% en la actividad así medida, supone casi la paralización del sector.

No es evidente la relación del sector inmobiliario en Andalucía con la política, economía y sociedad en estos treinta años, ya que las medidas que haya podido adoptar el Gobierno autónomo no han sido determinantes en el entorno descrito de tipos de interés bajos, fuerte competencia bancaria, financiación de entidades de fuera de la comunidad, y autonomía municipal de difícil control. De igual manera, las soluciones actuales escapan, en buena medida, del  ámbito autonómico; sin embargo, siempre hay un margen y capacidad para mitigar la dificilísima situación actual, sobre todo si se da un cambio de actitud en la colaboración entre la Administración autónoma y, sobre todo, local con las empresas del sector de la vivienda.